Informazione importante
Questo contenuto è fornito a scopo informativo e non costituisce consulenza immobiliare o finanziaria. Consultate un professionista qualificato per decisioni riguardanti l’acquisto o la vendita di immobili.
Può capitare che alcune persone contattino più volte un professionista perché insoddisfatte del servizio ricevuto. Un esempio tipico è un mandato firmato da mesi senza visite qualificate né offerte e con scarsa reperibilità dell’agente. Situazioni di questo tipo sono spesso legate a criteri di selezione iniziali inadeguati. Il mercato romano può presentare tempi medi di vendita attorno a 5,7 mesi secondo rilevazioni ufficiali, e in alcuni casi i tempi possono aumentare sensibilmente se la gestione della trattativa non è efficace. Piattaforme come RealAdvisor consentono di confrontare le agenzie su dati oggettivi, ma molte scelte vengono ancora effettuate senza criteri strutturati. Di seguito sono indicati accorgimenti utili per ridurre questo rischio.
I 4 criteri essenziali in 30 secondi:
- Numero di transazioni concluse negli ultimi 24 mesi nella vostra zona
- Specializzazione nel vostro segmento di prezzo (sotto i 300k, 300-500k, oltre 500k)
- Recensioni verificate con dettagli sul processo, non solo stelline
- Trasparenza immediata su provvigioni e durata del mandato
I 4 criteri che separano le agenzie serie dalle improvvisate
86,6%
delle agenzie romane ha venduto almeno un’abitazione nel secondo trimestre 2024
Questo dato dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare vi dice una cosa precisa: il 13,4% delle agenzie non ha concluso nemmeno una vendita in tre mesi. State parlando con una di queste? In molti casi, l’errore più comune è scegliere l’agenzia basandosi esclusivamente sulla vicinanza all’immobile. Questo può portare a tempi di vendita più lunghi rispetto alle previsioni iniziali, anche di diversi mesi, a seconda del contesto.
Il primo criterio non negoziabile riguarda la verifica dell’iscrizione. Secondo quanto stabilisce la Camera di Commercio di Roma, ogni agente deve essere regolarmente iscritto al REA e disporre di una polizza RC professionale con massimale minimo di 1.550.000 euro per le società di capitali. È consigliabile chiedere sempre il numero REA: se l’agente non fornisce una risposta chiara o rinvia, è opportuno approfondire ulteriormente la sua posizione.
Il secondo criterio è quello che fa davvero la differenza: quante transazioni ha concluso l’agenzia nella vostra zona negli ultimi 24 mesi? Non nella città, nella vostra zona. Un’agenzia con 50 vendite a Roma ma zero nel vostro quartiere non conosce i prezzi reali, i tempi, i compratori tipici del vostro mercato specifico.
Terzo elemento: la specializzazione per fascia di prezzo. Le statistiche OMI secondo trimestre 2024 mostrano che lo sconto medio in trattativa è dell’8,5%, ma questo valore varia enormemente. Un’agenzia abituata al segmento luxury avrà dinamiche completamente diverse da chi lavora con i bilocali sotto i 200.000 euro.
Quarto criterio, spesso sottovalutato: la trasparenza sulla provvigione prima ancora di parlare dell’immobile. Se un agente rimanda la discussione sui costi, state perdendo tempo.
Acquirente, venditore o investitore: quale agenzia per il vostro profilo?
I criteri più rilevanti possono cambiare in modo significativo a seconda dell’obiettivo (acquisto, vendita o investimento). Molti contenuti propongono gli stessi consigli per profili diversi, ma i criteri utili possono cambiare sensibilmente in base agli obiettivi e alla situazione.
Quale tipo di agenzia per voi?
- State comprando la prima casa?
Privilegiate agenzie con alto volume di transazioni nel vostro budget (150-350k euro). Verificate che abbiano esperienza con acquirenti che necessitano di mutuo: il 23,5% delle trattative fallisce per difficoltà nell’ottenere il finanziamento.
- Dovete vendere un immobile?
Cercate agenzie con forte presenza nella vostra zona e tempi di vendita documentati. Nelle zone semicentrali come Prati o Flaminio, gli immobili valorizzati correttamente si vendono in 48 giorni.
- Investite per mettere a reddito?
Puntate su agenzie specializzate nel segmento investitori con dati sui rendimenti locativi. Il centro storico ha prezzi tra 8.600 e 9.000 euro al metro quadro, ma i tempi di vendita sono più lunghi.
Se state comprando la vostra prima casa
Per l’acquisto della prima casa a Roma, il budget può spesso collocarsi tra 250.000 e 400.000 euro, a seconda della zona e delle caratteristiche dell’immobile. In questa fascia, l’agenzia giusta è quella che conosce bene il meccanismo del mutuo e sa gestire i tempi tecnici senza far saltare la trattativa. Secondo i dati mercato immobiliare Roma 2025, le zone semicentrali offrono il miglior equilibrio tra prezzo e liquidità del mercato.
È utile chiedere all’agenzia quante pratiche simili alla propria ha gestito nell’ultimo anno. Se la risposta è generica o non supportata da elementi concreti, può essere opportuno valutare alternative.
Se dovete vendere un immobile
Il caso di Marco: da 8 mesi senza offerte a vendita in 11 settimane
Esempio ipotetico: un proprietario con un appartamento in zona Prati (circa 180 metri quadri, valutazione iniziale 650.000 euro) affida l’incarico a un’agenzia con poche transazioni recenti nell’area (ad esempio 3 negli ultimi 24 mesi). Dopo diversi mesi senza offerte concrete, decide di valutare un’agenzia con maggiore attività documentata nella stessa zona (ad esempio 28 transazioni). In uno scenario favorevole, la vendita può chiudersi in alcune settimane a un prezzo vicino alla richiesta, in funzione di condizioni di mercato e strategia.
In alcuni casi, un’agenzia più adatta può disporre di contatti di acquirenti già qualificati per una determinata fascia di prezzo e per una zona specifica, riducendo i tempi necessari per avviare la promozione.
Se investite per mettere a reddito
Qui il discorso cambia completamente. L’investitore ha bisogno di un’agenzia che parli la sua lingua: rendimento lordo, costi di gestione, potenziale di rivalutazione. Per alcuni profili, può risultare utile considerare anche operatori poco visibili su strada ma presenti e attivi su portali professionali e canali specializzati.
È opportuno diffidare di promesse di rendimento (ad esempio 6-7%) non supportate da dati verificabili o da una gestione locativa documentata. Meglio richiedere numeri tracciabili e ipotesi conservative, distinguendo tra dati storici e proiezioni.
RealAdvisor: confrontare le agenzie romane con dati oggettivi
Un problema frequente è la difficoltà di accedere a dati verificabili per confrontare le agenzie in modo oggettivo. Le recensioni Google sono utili, ma facilmente manipolabili. I consigli degli amici sono preziosi, ma limitati alla loro esperienza singola. RealAdvisor offre una risposta concreta a questa difficoltà, aggregando informazioni che normalmente richiederebbero settimane di ricerche.
Cosa trovate su RealAdvisor Roma: 29 agenzie e 48 agenti consultabili con profili dettagliati, classifica basata sul numero reale di transazioni negli ultimi 24 mesi, prezzi medi di vendita per agenzia (da 160.000 a 585.000 euro) e recensioni verificate con note fino a 5.0.
Il meccanismo è semplice: le agenzie sono ordinate per volume di transazioni effettive, non per budget pubblicitario. Potete filtrare per prossimità geografica al vostro immobile e vedere immediatamente quali operatori sono realmente attivi nel vostro quartiere. I prezzi medi di vendita vi permettono di capire se un’agenzia lavora abitualmente con immobili simili al vostro.
Un aspetto spesso utile è poter confrontare non solo le agenzie, ma anche i singoli agenti, perché la qualità del servizio può variare anche all’interno della stessa struttura. RealAdvisor permette di andare oltre il brand e valutare la persona che effettivamente seguirà la vostra pratica.
Le 5 domande da fare al primo appuntamento (e le risposte che devono preoccuparvi)
Di seguito è proposta una lista di domande comunemente utilizzate per valutare la solidità operativa di un professionista e distinguere risposte basate su dati da risposte generiche.
Le 5 domande da fare al primo appuntamento
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Quante transazioni avete concluso in questa zona negli ultimi 12 mesi?
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Qual è il tempo medio di vendita per immobili simili al mio?
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Come calcolate la valutazione dell’immobile e su quali comparativi?
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Quali canali di promozione utilizzate oltre ai portali standard?
- Cosa succede se si desidera rescindere il mandato prima della sua scadenza?
Attenzione ai dettagli nelle risposte. Un professionista serio avrà numeri precisi, non approssimazioni. Secondo i criteri professionali FIAIP, l’agente immobiliare è sempre terzo tra le parti e deve poter dimostrare la propria abilitazione tramite tesserino con numero REA.
Risposte che devono farvi scappare:
- Valutazione gonfiata senza comparativi di zona a supporto
- Impossibilità di fornire dati sulle transazioni recenti
- Pressione per firmare un mandato in esclusiva di 12 mesi o più
- Vaghezza sulla provvigione
- Assenza di polizza professionale verificabile
Un dettaglio che molti ignorano: la durata del mandato è negoziabile. Le agenzie propongono spesso 6 mesi, ma in un mercato come Roma dove i tempi medi sono intorno ai 5 mesi, un mandato di 3-4 mesi con possibilità di rinnovo vi tutela meglio.
I vostri dubbi sulla scelta dell’agenzia immobiliare a Roma
Quanto costa la provvigione di un’agenzia immobiliare a Roma?
Le provvigioni a Roma variano generalmente tra il 2% e il 4% per ciascuna parte (acquirente e venditore), con differenze significative secondo la zona e il valore dell’immobile. Per immobili di lusso, in alcuni casi le percentuali di provvigione possono scendere fino a circa l’1,5%, a seconda di accordi e condizioni di mercato. Per transazioni sotto i 200.000 euro, alcune agenzie applicano un minimo fisso. Chiedete sempre il dettaglio prima di firmare qualsiasi documento.
È meglio scegliere un’agenzia grande o piccola?
Dipende dal vostro quartiere. Una grande agenzia con rete nazionale può avere vantaggi per immobili che attraggono acquirenti da altre città. Un’agenzia locale con radici nel quartiere conosce meglio i prezzi reali e ha spesso un database di acquirenti già qualificati per quella zona specifica. È consigliabile verificare il numero di transazioni nella propria zona, più che basarsi esclusivamente sulle dimensioni o sulla notorietà del brand.
Come verificare se un agente immobiliare è abilitato?
Chiedete il numero di iscrizione al REA (Repertorio Economico Amministrativo) e verificatelo sul sito della Camera di Commercio di Roma. L’agente deve anche possedere una polizza RC professionale. Ogni 4 anni la Camera di Commercio verifica la permanenza dei requisiti. Se l’agente non può fornirvi questi dati, non è in regola.
Mandato in esclusiva: conviene davvero?
Il mandato in esclusiva ha senso se l’agenzia dimostra di meritarlo con numeri concreti. Un’agenzia con molte transazioni nella vostra zona probabilmente investirà di più nella promozione se ha l’esclusiva. Ma attenzione alle clausole penali: alcune prevedono il pagamento della provvigione anche se vendete privatamente. Negoziate sempre una durata breve (3-4 mesi) con possibilità di rinnovo.
Posso cambiare agenzia se non sono soddisfatto?
Dipende dal tipo di mandato firmato. Con un mandato senza esclusiva, siete liberi di affidarvi ad altri contemporaneamente. Con l’esclusiva, dovete attendere la scadenza o negoziare una risoluzione anticipata. Leggete attentamente le clausole penali prima di firmare: alcune agenzie prevedono il pagamento di una percentuale anche in caso di recesso anticipato.
E adesso?
Non fate l’errore di scegliere l’agenzia sotto casa solo perché è comoda. Dedicate due ore a confrontare almeno tre agenzie usando i criteri che vi ho indicato: numero di transazioni in zona, specializzazione nel vostro segmento di prezzo, trasparenza su costi e tempistiche.
Il primo appuntamento è il vostro momento per fare le domande scomode. Un agente che le schiva non merita la vostra fiducia. Un agente che risponde con numeri precisi e documentazione verificabile probabilmente sa quello che fa. Il resto è questione di feeling personale, e su quello nessuna guida può aiutarvi.
Precisazioni sulla scelta dell’agenzia
- I criteri indicati sono generali e vanno adattati alla vostra situazione specifica
- Le commissioni e i tempi medi citati possono variare significativamente per zona e tipologia immobile
- Le performance passate di un’agenzia non garantiscono risultati futuri
Rischi da considerare:
- Rischio di conflitto di interessi se l’agenzia rappresenta sia acquirente che venditore
- Rischio di valutazione gonfiata per ottenere il mandato di vendita
- Rischio di clausole penali onerose in caso di recesso anticipato dal mandato
Per decisioni importanti, consultate un agente immobiliare iscritto alla Camera di Commercio o un notaio.